2011年中国地方政府土地转让收入减少了5000亿元

Looks like a big hole is being kicked in local government finance by the drop in city income from land transfers this year.  The December 5, 2011 issue of Lingdao Juece Xinxi on pp.  26 – 27  According to a study by the China Real Estate Information Center (CRIC),  city income through November 20th from land transfers is down in 50 out of 66 cities studied.  Seventeen cities had a drop in income from land transfers totaling 500 billion RMB.   Nearly USD 100 billion sounds like real money.

According to a PRC Audit Bureau report, as of late 2010, many cities relied on land transfer income to repay debt, so they will now have a harder time repaying debt.

特别是对于依赖土地出让收入偿债的城市,卖地收入大幅缩减,可能会使政府偿债面临困难(审计署的审计结果显示,2010年底,地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府)。

[Why?  Falling real estate prices and land swaps  are the major part of the story, I wonder if government policies that dedicated income on land proceeds for various purposes might another. There have been several orders from the center tightly restricting the amount of money cities can harvest from land transfers.   It would be interesting if those orders are having an effect.  I’ll copy at the bottom an earlier note on that issue. ]

资料显示,近几个月来,很多城市土地流拍和底价成交的现象已经日趋严重。在目前宏观政策收紧,房地产市场形势仍不明朗的情况下,很多开发商会面临资金紧张或选择持币观望的态度。而中央政府对楼市调控政策的态度以及货币政策的松紧度将是影响楼市长期走向的重要风向标。

根据国土部和多家研究机构在2009年对地价占房价比重的调查结论,按照同比例回调的原则,测算结果显示,由于温州、南通、宁波等地楼面地价相比2010年的大幅下降,楼面地价对房价下降将产生直接的影响,预计降幅可达到13%以上。

http://www.ccgov.net.cn/Mldjc/2011/2011-47/xxxt01.htm

17个城市土地出让 收入减少近5千亿元

  《领导决策信息》2011年第47期                                                                                           2011年12月5日
近日,中国房产信息集团(CRIC)发布了66个城市的土地交易统计数据。数据显示,截至今年11月20日,50个城市的土地出让收入较2010年出现下滑,仅16个城市有所上升。在土地出让金收入下降的50个城市中,有17个城市的下降额度超过100亿元,11个城市的土地出让收入不及去年全年的50%,15个城市只有2010年的50%~66%。

截止到11月20日,大连市的土地成交总价为390.79亿元,比去年全年减少了958.42亿元,土地出让收入仅相当于去年的28.96%。而昆明、沈阳、苏州的土地出让收入增加额居66个城市的前三位。其中,昆明土地出让收入为838.66亿元,比去年全年高出了近445亿元。

http://www.ccgov.net.cn/Mldjc/2011/2011-47/img/47-26-01.gif

http://www.ccgov.net.cn/Mldjc/2011/2011-47/img/47-26-02.gif

对于国内很多城市而言,土地收入的大幅减少,将会对政府可支配财力造成很大的影响。对于这些城市而言,每年的土地出让收入相当于或者已经大于地方财政预算收入。特别是对于依赖土地出让收入偿债的城市,卖地收入大幅缩减,可能会使政府偿债面临困难(审计署的审计结果显示,2010年底,地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府)。

数据测算得出,上述17个城市今年土地收入可能合计减少4945.26亿元,使各城市的平均可支配财力下降23个百分点,其中,大连、厦门、南通、成都的降幅可能均达到30%以上。

此外,在CRIC公布的66个城市中40个城市的平均楼面地价出现了不同程度的下降。其中下滑超过1000元/平方米的城市有8个,包括陵水、温州、上海、南京、南通、三亚、无锡、宁波。温州的平均楼面地价与去年相比下降达到2616元,上海市的平均楼面地价下降达到1218元。

 http://www.ccgov.net.cn/Mldjc/2011/2011-47/img/47-27-01.gif

资料显示,近几个月来,很多城市土地流拍和底价成交的现象已经日趋严重。在目前宏观政策收紧,房地产市场形势仍不明朗的情况下,很多开发商会面临资金紧张或选择持币观望的态度。而中央政府对楼市调控政策的态度以及货币政策的松紧度将是影响楼市长期走向的重要风向标。

根据国土部和多家研究机构在2009年对地价占房价比重的调查结论,按照同比例回调的原则,测算结果显示,由于温州、南通、宁波等地楼面地价相比2010年的大幅下降,楼面地价对房价下降将产生直接的影响,预计降幅可达到13%以上。

 http://www.ccgov.net.cn/Mldjc/2011/2011-47/img/47-27-02.gif

 http://www.ccgov.net.cn/Mldjc/2011/2011-47/img/47-27-03.gif

August 25, 2011 3:18 PM

A recent order on use of land transfer earnings reflects a central government effort to restrict the local use of these funds (essentially unfunded mandates that will likely cause problems to local finance)  in ways that benefit peasants.

 The PRC state earns large sums each year from land use fees.  In 2010  it was 3 trillion RMB.

最新数据显示,2010年,我国国有土地使用权出让金收入逾3万亿元,其中,国有土地使用权出让金收入为28197.7亿元,国有土地收益基金收入为1025.23亿元,新增建设用地土地有偿使用费收入为693.45亿元,农业土地开发资金收入192.55亿元。

Peasants get only a small fraction of the value of the construction/urban use of their agricultural land.  Many are angered, for example in the Chengdu district of Longquanyi, large areas of which sprouted new housing and infrastructure over the past decade, peasants regularly demonstrate in front of party headquarters about this.

According to the Ministry of Finance, Ministry of Education circular  Ten percent of the land transfer fees for state-owned land should be used to support rural elementary education.   财政部、教育部日前联合发布《关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》.

It seems that other government departments would like to use some of the land transfer money.  Some of this money involves state- owned land; some involved collectively-owned village land.  Peasants get income from leasing their land — sometimes for urban development, sometimes for commercial farming.   These locally funded central government mandates may well collide with what the local authorities want to use this money for.  Land transfer profits (the difference between what the peasants pay and what the developers sell land for are an important source of local government revenue (a local scholar said 30% two years ago in Chengdu).

For example, State Council Circular No. 1 (2011)  states that 10% of the land transfer money should be used to support irrigation. (see first attachment.   The attached from the August 2011 Issue 31 of  Lingdao Juece Xinxi discusses to what extent various provinces and regions actually implemented State Council Order No. 1 on increasing spending for irrigation work.   Ten percent of the income on land rental transfers was supposed to be spend on irrigation.

Meanwhile Sichuan Province is working on implementing the December 27, 2010 order on proper management of village lands requires that the 90% of the increased value of after it changes from agricultural to construction use be used in ways to be determined in ways that the peasants agree to voluntarily, in a process they participate in, and in a way that satisfies them.  Here in Chengdu over the past three years a national-level experiment has been underway in which peasants can pool and rent out their contract land without going through local officials.   I understand similar experiments have been underway in other areas.

 I ran across this article on the joint circular from the  Ministries of Finance and Education 10% of land transfer for education on the website of the Anhui Province Dept. of Finance

http://www.ahcz.gov.cn/portal/czdt/gncj/1312473819292540.htm

10%土地收益先保农村基础教育

2011-08-09  | 浏览次数: 28 | 来源: 财政部 | 【 字体:大 中 小 】【关闭】

        “将10%的土地出让收益用做教育经费”有了操作细则。财政部、教育部日前联合发布《关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》(以下简称《通知》),明确了计提口径、方式及实行教育资金预决算管理等内容,并严格规定从土地出让收益中计提的教育资金,实行专款专用,重点用于农村基础教育学校的项目支出,不得用于学校人员经费、公用经费等经常性开支。《通知》明确,统一计提教育资金口径,增设科目单独核算。从2011年1月1日起,各地统一按照当年实际缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入,扣除当年各种正当支出项目后,作为计提教育资金的土地出让收益口径,严格按照10%的比例计提教育资金,各地区不得由此减少应当由公共财政预算安排的教育经费。为确保各地区及时足额从土地出让收益中计提教育资金,在《2011年政府收支分类科目》中,增设“103014804教育资金收入”科目,反映从土地出让收益中计提的教育资金,并在地方国库中实行分账核算。

应扣除的项目包括:当年从地方国库中实际支付的征地和拆迁补偿支出;土地开发支出;计提农业土地开发资金支出;补助被征地农民社会保障支出;保持被征地农民原有生活水平补贴支出;支付破产或改制企业职工安置费支出;支付土地出让业务费;缴纳新增建设用地土地有偿使用费支出等。

《通知》强调,从土地出让收益中计提的教育资金,实行专款专用,重点用于农村(含县镇,下同)学前教育、义务教育和高中阶段(以下简称“农村基础教育”)学校的校舍建设和维修改造、教学设备购置等项目支出。各地区在保障农村基础教育发展需要的前提下,计提的教育资金仍有富余的,可以将教育资金用于城市基础教育的上述相关开支。教育资金的支付,统一按照财政国库管理制度有关规定执行。由于计提清算原因造成的教育资金结余,因农村和城市基础教育支出项目变更、调整等形成的教育资金结余,以及跨年度的农村和城市基础教育项目结转的教育资金,可以继续结转下年度安排使用。

《通知》规定,教育资金按季计提,年终进行统一清算。每年年度终了,市、县(区)财政部门应当于每年决算清理期结束前,对于全年计提的教育资金进行统一清算。

《通知》要求,统筹安排财政性教育经费,建立教育资金预决算管理制度。教育资金属政府性基金,地方各级财政部门在安排财政性教育经费时,要将教育资金与公共财政预算资金统筹安排,结合使用,避免在基础教育学校的同一个项目上重复安排资金。教育资金纳入部门预决算管理。教育资金收支预算的调整,要严格按照政府性基金预算管理、土地出让收支预算管理和部门预算管理的相关规定执行。《通知》还要求各地要抓紧制定具体实施办法,加强教育资金监督管理。

最新数据显示,2010年,我国国有土地使用权出让金收入逾3万亿元,其中,国有土地使用权出让金收入为28197.7亿元,国有土地收益基金收入为1025.23亿元,新增建设用地土地有偿使用费收入为693.45亿元,农业土地开发资金收入192.55亿元。

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